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买房看地段,都看些什么?

文章发布于:2020-07-02 21:34:30



李嘉诚说过,房产投资看地段。这些年,被奉为房产投资的金科玉律。


确实,在房产投资的分工里,地段负责增值保值,产品负责流通性。


但是,买房看地段,道理如此简单,为什么人们仍然会买错?


因为什么是好地段,在每个城市中影响的因素都不一样,对于每个因素每个时间段都不同。


许多东西说的越简单,其实越复杂。


地段、地段,有的城市看现在,有的城市看未来。


很多城市,尤其是在不断建设新区的城市里,地段不等于传统市中心,或者地理中心。这些年,新兴地段经常会用7、8年时间就取代老地段在城市里的位置,风水轮流转,有价值,人才集中,没有价值的地段就是空壳。


所以选择地段要考虑它的时间价值。时间带不走的,是房产抗跌的基础。时间越久越稀缺的、越增值的是价格上涨的动力。


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时间是地段的朋友也是敌人,接下来我们用发展角度分析一些影响地段价值的因素。


地铁

地铁的修建,周期长,工程复杂,耗资大。而建成之后,在诸多城市基础设施中,生命力也最顽强。许多城市的地铁都为人们提供了上百年的交通服务。长周期内,学区会变,街道会变,商圈会衰落,但是地铁就像被钉在城市下方,很少会有大变化。在城市化发展较早的城市里,围绕地铁的生活圈也最稳定。


拥堵

许多地区的拥堵,短时间内是解决不了的。区域被河流,铁路阻隔,连接区域的往往是少量的桥梁、涵洞。而且拥堵时间集中,解决起来最困难。随着人口集中,交通效率反而越来越差,这是许多区域的发展的硬伤。


配套

从发展角度看,当前配套不要考虑太多,尤其是商业配套,只要有人聚居,地段人口流量大,配套必然日益成熟。


自然资源

未来几年,市区内的自然资源的稀缺性会越来越明显。河流是城市最重要的自然资源。人类的城市大多沿河而建,经历了数千年仍旧如此,虽然河流的角色有所转换,但是它仍是一个城市中最能对抗时间变化的资源。


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公共文体设施

未来的城市中最具生命力的就是文体市场。中国的文化、体育产业尚在不成熟的阶段,许多城市的文体设施是稀缺品。大型问题场馆耗资巨大,建好之后不会轻易被弃用。随着人们的素质提高,需求也会日益增加,文体场馆随着时间推移,在城市中的价值会越来越高。


政务区

政务区对人口和配套资源的吸引是不言而喻的。只要政府规划相对稳定,政务集中区的抗跌属性很强。


商圈

商圈追求的是集中和便利。机构、企业、商场在商圈集中,人口流量极大。但是随着网络化办公和物流业的发展,再加上经济增速降低,市场不景气,许多城市的商务区的写字楼空置率逐年上升,一些商圈有衰退的趋势。


开发区/工业园区

大多数城市的工厂都迁移到了开发区或者工业园区。工业区为城市提供持续的税收,为人们大量的工作岗位,是城市的硬实力的基石。有区域优势的产业、成熟产业的工业园区、开发区,人口、消费最稳定。这些区域房价也许不高,但是抗跌能力很强。

 

房产的价格就是一系列价值叠加的结果。增值、抗跌的因素越多,价格就越稳。已经发展成熟的一线城市,地段的变迁是缓慢的,但是对于仍然处在发展期的城市,就不得不考虑地段的成长性了。


新地频出的市场,想笑到最后,还真不那么容易。

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